關于健全土地房屋產權問題防范長效機制的意見

冠自然資規發〔2024〕12號

為強化國有土地上新建城鎮住宅全生命周期監管，從源頭防止產生新的“辦證難”問題，根據山東省自然資源廳、山東省發展和改革委員會等12部門《關于健全土地房屋產權問題防范長效機制的意見》（魯自然資規〔2024〕5號）文件精神，就健全土地房屋產權問題防范長效機制提出以下落實意見。

一、完善建設項目全鏈條約束機制

（一）關于規劃條件。嚴格依據詳細規劃和有關技術標準、規范核定規劃條件，作為出讓公告、有償使用合同的組成部分。未依法確定規劃條件的地塊，不得出讓建設用地使用權。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局）

（二）關于土地供應。嚴格實施土地招拍掛制度，住宅、商業等不同用途土地混合出讓的，應依據國土空間詳細規劃確定主導土地用途、空間布局及比例，依法依規合理確定土地使用年限，按不同用途分項評估后確定出讓底價。土地出讓后不得擅自改變容積率等規劃條件。自然資源部門在土地供應前完成地籍調查工作，預編不動產單元號，不動產單元號關聯建設項目全生命周期各環節。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局）

（三）關于土地登記。建設單位簽訂國有建設用地使用權出讓合同并依法繳清土地出讓金后，可憑出讓合同、繳清土地出讓金憑證、契稅完稅憑證、不動產地籍調查成果等，在土地交付時，申請國有建設用地使用權首次登記，實現“交地即辦證”。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局）

（四）關于規劃許可。依據詳細規劃和規劃條件核發建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，建設用地規劃許可證、國有建設用地使用權出讓合同明確的宗地土地用途、容積率等應當符合經依法核定的規劃條件。未依法依規取得規劃許可，不得實施新建、改建、擴建工程，不得擅自改變土地用途。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局）

（五）關于工程施工。建設工程施工應依法取得施工許可證，領取施工許可證之日起三個月內不開工且不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止。建設單位應嚴格按照經批準的用地范圍、規劃條件和建設條件意見進行開發建設，住宅小區水電氣暖工程的配建應與住宅工程實現統一規劃、設計、施工、驗收、維保并移交。施工單位嚴格按審查合格的施工圖紙進行施工。（牽頭部門：縣住房和城鄉建設局）

（六）關于房屋預售。嚴禁未經預售許可進行房屋銷售。《新建商品房買賣合同（預售）》文本增加“交房即辦證”、 “是否辦理新建商品房預告登記 ”相關約定。商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶，實行房屋預售和資金監管閉環管理。（牽頭部門：縣住房和城鄉建設局、國家金融監督管理總局冠縣監管支局、縣自然資源和規劃局）

（七）關于預告登記。預購商品房的，購房人可憑已備案的商品房預售合同等材料，向屬地不動產登記機構申請預告登記。以預購商品房設定抵押權的，購房人可憑預購商品房預告登記材料、不動產抵押合同和主債權合同等材料，申請預購商品房抵押登記。住房城鄉建設部門和自然資源主管部門實行新建商品房買賣合同網簽備案、預告登記信息共享。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局、縣住房和城鄉建設局、國家金融監督管理總局冠縣監管支局）

（八）關于竣工驗收。落實建設單位質量首要責任和竣工驗收主體責任，嚴格對照設計文件、國家標準組織開展單位工程質量竣工驗收。積極推行建設工程竣工聯合驗收，落實驗收事項、流程、時限、材料等方面的要求，實行規劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯合驗收，統一出具驗收意見。規劃核實、土地核驗、竣工驗收和房屋測繪相關成果與不動產登記信息實現互通共享。（牽頭部門：縣住房和城鄉建設局、縣自然資源和規劃局、縣發改局）

（九）關于建設項目辦理“大證”。建設單位依法取得土地、規劃、竣工驗收備案手續后，可持土地權屬來源材料或不動產權屬證書（土地使用權登記）、建設工程符合規劃的材料、竣工驗收備案的材料等申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。通過部門信息共享支撐“竣工即辦證”。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局、縣住房和城鄉建設局）

（十）關于房屋交付。嚴格落實房屋交付條件、建設條件等相關交付標準，開發項目及其配套設施經驗收合格后，方可向買受人交付。落實“先驗房后收房”制度，指導建設單位通過“業主開放日”等形式，組織購房人對房屋質量進行查驗。對于查驗發現的質量問題，建設單位應及時維修，履行保修義務。交房前，建設單位應向購房人開具購房發票、備齊購房人辦理“小證”所需材料。（牽頭部門：縣住房和城鄉建設局、國家稅務總局冠縣稅務局）

（十一）關于群眾辦理 “小證”。購房人收房后，建設單位應配合購房人辦理轉移登記（小證）。建設單位應在達到法定交房條件后，通過不動產登記機構提供的平臺錄入房屋信息、上傳轉移登記相關申請資料。買賣雙方憑房屋買賣合同、購房發票等申請轉移登記。對符合登記條件的，不動產登記機構協同相關部門提供線上線下多種辦理方式實現“交房即辦證”。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局、縣住房和城鄉建設局）

（十二）關于抵押貸款。銀行業金融機構、不動產登記機構和房屋交易部門建立信息共享機制。銀行業金融機構在為建設單位辦理抵押貸款時，應確保抵押范圍不涉及已銷售并進行網簽備案的房屋和所占用土地使用權。對于已抵押的未銷售房屋，銀行業金融機構出具同意銷售（預售）且同意解除擬售房屋抵押的承諾，方可銷售并進行網簽備案。（牽頭部門：國家金融監督管理總局冠縣監管支局、縣住房和城鄉建設局）

（十三）關于不動產查封。支持查封機構與房屋交易、不動產登記機構建立信息共享機制。整宗建設用地使用權或在建工程已查封的，查封前合法購買的房屋，符合最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八、二十九條情形的，所購房屋及所占用范圍內的土地使用權不納入該查封范圍。（牽頭部門：縣自然資源和規劃局、縣住房和城鄉建設局）

（十四）關于稅費繳納。建設單位應依法依規繳納相關稅費。對建設單位欠繳稅費問題，財政、稅務部門及相關業務部門應依法依規作出處理。支持有權機關在法定期限內采取凍結賬戶、從存款賬戶中扣繳，拍賣或者變賣所扣押、查封的財產等措施，用于清繳相關稅費。發生清償主體及相關當事人不配合等情況，屬地政府相關部門應會同公安部門依法依規及時介入處理。（牽頭部門：國家稅務總局冠縣稅務局、縣財政局、縣住房和城鄉建設局、縣自然資源和規劃局、縣發展和改革局、縣公安局）

二、責任落實

自然資源部門負責做好規劃、供地、不動產登記相關工作，實施供地和規劃批后監管，牽頭“交地即辦證”“竣工即辦證”“交房即辦證”常態化。

發展改革部門（縣國動辦、縣社會信用中心）負責對防空地下室及兼顧人民防空要求的地下工程防護方面進行監督檢查，指導人防工程竣工驗收和質量監管。負責將行業主管部門認定產生的房地產領域有關公共信用信息歸集至公共信用信息平臺，納入主體信用記錄，會同相關部門依法依規開展聯合懲戒。

公安部門負責加大涉不動產登記案件處置力度，依法打擊違法犯罪，保障行政執法，配合相關部門及時介入處置清償開發建設單位、清償主體及相關當事人不配合等情況。

財政、稅務部門及相關業務部門按照各自工作職責依法征收、追征建設單位及購房人相關稅費；稅務部門對于建設單位應當開具而未開具發票的，依法責令建設單位為購房人開具發票。

住房城鄉建設部門負責房屋建筑工程施工質量安全監管、竣工驗收備案，房屋預售及資金監管、房屋交付，規范商品房交易管理。監督住房城鄉建設領域建設條件落實。負責房地產市場監督管理工作。

金融監管總局派出機構負責指導金融機構在依法合規、風險可控的前提下，做好土地或房產抵押貸款辦理和解押等工作。

三、保障措施

（一）加強協同管理。各相關部門認真履行職責，加快“高效辦成一件事”服務場景迭代更新，優化審批服務流程，推動減材料、減時限、減費用、減環節、增強便利度等“四減一增”，提高行政審批效率，進一步優化營商環境。建立項目建設各環節、上下游管理的信息共享、結果互認、協同辦理工作機制，下游單位發現的問題及時向上游單位反饋，合力推動將問題發現在日常、處理在日常。利用“多測合一”信息服務平臺，實現對測繪服務機構提供的測繪數據的統一匯聚，通過不動產單元代碼推行供地手續、樓盤表（不動產單元）、網簽合同、規劃核實、竣工驗收、完稅憑證、不動產登記等數據共享應用。

（二）建立聯動機制。建立由自然資源、住房城鄉建設部門牽頭，財政、稅務、金融監管總局派出機構等部門配合的聯動機制，明確審批監管的職責和邊界，壓實部門責任，實施事前、事中、事后全鏈條無縫監管。按照“誰主管、誰負責”“誰產生問題、誰化解矛盾”的原則，根據需要組織開展矛盾糾紛問題排查處置，實行動態集中化解。涉及多部門聯合辦理或集中辦理的工作事項，應當按照縣政府確定的職責分工切實抓好落實。對于群眾的各類辦證訴求和反映的辦證問題，進行記錄、整理、分類。建立責任倒查機制，因監督管理不嚴格、不到位導致產生新的房屋產權問題的，依法依規追究相關部門單位責任。對發現的不擔當不作為以權謀私等責任作風腐敗問題，及時移送紀檢監察機關。

（三）實行聯合懲戒。構建跨部門、跨領域的“一處失信、處處受限”聯合懲戒機制，將建設單位違法違規行為、合同義務履行等情況納入房地產市場監管和誠信管理范圍，統一記入房地產開發企業信用評價，加強信用懲戒約束力度。

本意見自發布之日起實施。國有土地上的商業、工業等新建項目可參照執行。國家和省、市相關政策措施作出調整的，從其規定。

冠縣自然資源和規劃局   冠縣發展和改革局   冠縣公安局  

冠縣財政局                      冠縣住房和城鄉建設局   

國家金融監督管理總局冠縣監管支局   國家稅務總局冠縣稅務局

 2024年7月5日